Área Restrita do Condomínio

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Dicas para o síndico

Colaboração, comunicação e bom senso são as chaves para uma boa convivência em condomínios. Nesta seção especial, você vai encontrar diversas dicas para evitar desgastes desnecessários e viver bem com os seus vizinhos.

Convenção

Regulamenta todas as normas de convivência entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem no mínimo 2/3(dois terços) das frações ideais.

Depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo ser contraria a legislação em vigor e qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis.

Apesar das peculiaridades de cada condomínio, certos tópicos costumam fazer parte da maioria das convenções:

  • - Discriminação da área que cada um possui em metros quadrados (tanto da parte comum como da autônoma).
  • - Porcentagem de fração ideal a que cada um tem direito à área de terreno. Entende-se que fração ideal é a parte que não é possível dividir das áreas comuns e do terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino.
  • - Formas de convocação, quoruns exigidos e competência das assembléias.
  • - Mandato e atribuições do síndico, conselho e subsíndico.
  • - Penalidades para os condôminos ou possuidores que não cumprirem com as determinações da convenção e do regulamento interno.

Qualquer alteração a ser feita na convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos.

Síndico

Gerencia os interesses e negócios do condomínio, eleito de acordo com a Convenção.

Atribuições do Síndico:

Na administração do condomínio de conformidade com o Art. 1348, compete ao sindico:

  • - Convocar a assembléia dos condôminos;
  • - representar ativa e passivamente o condomínio praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
  • - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
  • - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • - prestar contas à assembléia, anualmente e quanto exigidas;
  • - realizar o seguro da edificação.

Com a sobrecarga de responsabilidades nos ombros do síndico, o setor se profissionalizou, surgindo às administradoras de condomínios, com oferecimento de suporte administrativo, contábil e, sobretudo na área jurídica, exercendo um controle de inadimplência, e também com oferecimento de mão de obra especializada, de conformidade com a legislação.

Sub-Síndico

Eleito por assembléia, e tem a função de substituir o síndico.

Conselho Consultivo

Composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo de dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sindico, permitida a reeleição.

Assembléia Geral

É realizada para a discussão e deliberação de assuntos não previstos na legislação condominial ou para normatizar o cumprimento do já está previsto, sempre precedida de um Edital de Convocação.

Das decisões da Assembléia será lavrada uma ata que discorrerá sobre os principais assuntos discutidos e todos aqueles votados, assinada pelo Secretário e Presidente. O livro de atas ficará em poder do Síndico do Condomínio durante todo o seu mandato.

Assembléia Geral Ordinária (AGO)

Conforme definição legal, todo Condomínio deverá estabelecer uma data para a Assembléia Geral Ordinária (convocada pelo Síndico), a qual ocorrerá uma vez por ano e tem como objetivos principais:

  • - prestação de contas do exercício anterior (mandato atual);
  • - eleição de Síndico, Subsíndico e membros dos Conselhos Consultivo e Fiscal;
  • - definição do valor do rateio de despesas ordinárias do Condomínio ou previsão para o ano seguinte;
  • - deliberação sobre os recursos interpostos contra ações do Síndico;
  • - ratificação ou retificação de multas impostas pelo Síndico à Condôminos que descumpriram as normas do Condomínio.

Assembléia Geral Extraordinária (AGE)

A Assembléia Geral Extraordinária, como o nome diz, é convocada para tratar de assuntos de ordem emergencial ou aqueles que necessitam de decisão da coletividade e não foram previstos anteriormente. A AGE poderá ser convocada pelo Síndico ou pelos Condôminos que representam um percentual definido na Escritura de Convenção (geralmente 1/4) e tratará sobre os seguintes assuntos, dentre outros:

  • - destituição do Síndico, Subsíndico ou Membros dos Conselhos;
  • - renúncia do Síndico, Subsíndico ou Membros dos Conselhos;
  • - eleição de Síndico, Subsíndico ou Membro dos Conselhos para assumirem "mandato tampão" (até a próxima Assembléia Geral Ordinária);
  • - fixação da taxa de condomínio mensal, caso não haja previsão anual;
  • - definição de taxa complementar para suprimento de caixa;
  • - definição de obras a serem realizadas no Condomínio e respectiva taxa extraordinária;
  • - discussão e deliberação sobre assuntos diversos de caráter comum.

Despesas Condominiais

As despesas condominiais são apuradas e rateadas de acordo com as frações ideais de cada unidade condominial, conforme previsão na convenção, sendo calculadas em função da previsão de gastos para um determinado período e aprovada em assembléia, devendo ser criada uma cota extra em forma de rateio quando os recebimentos forem insuficientes para o pagamento das despesas. Em caso de reajustes, deve ser convocada uma assembléia, sendo muito comum a cobrança de fundo de reserva, utilizado principalmente para suprimentos de caixa em caso de inadimplência.

O condomínio é um consorcio de proprietários de um bem, com regras próprias ou especificas de convivência, através de uma convenção condominial com obrigações, deveres e formas de administração.

Convenção

Regulamenta todas as normas de convivência entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem no mínimo 2/3(dois terços) das frações ideais.

Depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo ser contraria a legislação em vigor e qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis.

Apesar das peculiaridades de cada condomínio, certos tópicos costumam fazer parte da maioria das convenções:

  • - Discriminação da área que cada um possui em metros quadrados (tanto da parte comum como da autônoma).
  • - Porcentagem de fração ideal a que cada um tem direito à área de terreno. Entende-se que fração ideal é a parte que não é possível dividir das áreas comuns e do terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino.
  • - Formas de convocação, quoruns exigidos e competência das assembléias.
  • - Mandato e atribuições do síndico, conselho e subsíndico.
  • - Penalidades para os condôminos ou possuidores que não cumprirem com as determinações da convenção e do regulamento interno.

Qualquer alteração a ser feita na convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos.

Regulamento Interno

É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das áreas.

Principais itens do Regimento e da Convenção Interna:

Construções e obras

Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção. Para saber até onde você pode ir com toda essa mudança e o que é aconselhável fazer nestes casos, acompanhe algumas dicas de o que você precisa saber sobre reforma nos apartamentos:

  • - Barulho: a reforma deverá acontecer no período previsto no Regulamento Interno. Obras deverão acontecer em horário padrão (das 8h às 17h).
  • - Avise o sindico: é aconselhável que comunique o sindico para que o próprio avise os demais condôminos antes de iniciar qualquer projeto que gere barulho e transtornos no dia a dia das demais pessoas. Ele também poderá lhe orientar quanto às regras do local e procedimentos básicos, como por exemplo, o que fazer com o entulho.
  • - Mão de obra: tenha muito cuidado e atenção na hora da contratação dos serviços. Nem todos os profissionais possuem conhecimento e sabem lidar com reformas em apartamentos. Eles deverão estar a par tanto quanto você sobre as normas do local.
  • - Fachadas: nem tudo você poderá mudar. Procure respeitar as normas do condomínio. Áreas comuns ou que afetam a estrutura geral do local não podem ser alterados, visto que mexerão em todo o projeto do prédio. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.

Garagem

É o espaço destinado para se estacionar e guardar veículos em condomínios comerciais ou residenciais, sendo que sua manutenção pode ser incluída conjuntamente a das instalações comuns.

A garagem é um dos pontos mais sensíveis do condomínio. Além de ser a porta de entrada de muita gente, é o principal ponto de atrito entre vizinhos.

Além das tão discutidas vagas sorteadas, há quem conduza o veículo em alta velocidade, ou quem use o local como depósito, além daqueles que buzinam sem necessidade no local. Há também quem não estacione seu carro na vaga correta, deixando um vizinho sem ter onde parar. Outros estacionam o automóvel de maneira errada, e quem tiver o azar de ficar com a vaga ao lado, não consegue sequer abrir sua porta.

Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:

  • - identificação para entrada do veiculo (porteiros, controles de acionamento, etc);
  • - permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
  • - possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros;
  • - utilização da garagem por visitantes;
  • - normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação, etc).

Horário

O Regimento interno, a convenção ou as assembléias, em função da conveniência de maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, e da piscina.

Salão de Festas

O uso do salão dever ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utilização(custo, limpeza,horário, equipamentos, etc.).

Despesas e Pagamentos

Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

Despesas Ordinárias

Trata-se de despesas com limpeza, conta de luz das áreas comuns, conta de água, manutenção de elevadores, conta de gás, pequenos reparos, salários e encargos dos funcionários, parcela de seguro do prédio. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino.

Despesas Extraordinárias

São despesas com obras do edifício, iluminação, pintura do prédio, fachada, esquadrias externas, instalação de equipamentos de segurança e lazer, decoração e paisagismo nas partes de uso comum, e indenizações ocorridas em data anterior a do inicio de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade.

Fundo de Reserva

Valor pago pelos proprietários para fazer frente as despesas não previstas. A forma de arrecadação é regulada pela convenção.

Dicas para redução de despesas:

  • - Utilizar racionalmente a água evitando desperdícios e vazamento;
  • - Limpar regularmente caixas d’água e tratar a água da piscina;
  • - Instalar minuterias (temporizadores de luz) e iluminação adequada;
  • - Desligar um dos elevadores no período noturno, caso a edificação possua mais de um elevador, desde que não prejudique os moradores;
  • - Utilizar criteriosamente os elevadores;
  • - Vistoriar periodicamente a parte elétrica e hidráulica da edificação;
  • - Analisar previamente todos os contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio;
  • - Acompanhar os serviços a serem executados;
  • - Acompanhar as aplicações das reservas monetárias do condomínio, evitando sua descapitalização;
  • - Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e transtornos;
  • - Realizar pesquisas de preços na aquisição de qualquer material;
  • - Guardar os materiais em local seguro, dentro das especificações de cada um;
  • - Limpar as partes de uso comum em dias de pouco movimento e não chuvosos;
  • - Evitar contratações e demissões com freqüência;
  • - Certificar-se de que a arrecadação e os pagamentos de encargos previdenciários e trabalhistas estejam em dia;
  • - Exigir a emissão de notas fiscais em nome do condomínio, quanto a compra de matérias e execução de serviços;
  • - Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (vigência da apólice de seguro, extintores, portas corta-fogo, iluminação de emergência, corrimãos nas escadas, etc..);
  • - Verificar na prefeitura o pagamento da taxa e o prazo da licença de funcionamento dos elevadores;
  • - Por fim, para fazer valer os seus direitos, os condôminos e inquilinos devem participar efetivamente das assembléias.